Investir dans un local commercial
Il faut investir dans un local commercial car cela peut offrir une rentabilité jusqu’à deux fois plus importante que l’immobilier locatif d’habitation. Mais il offre également d’autres avantages :
- Avoir la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire
- Faire un bail de longue durée
- Acquérir un excellent emplacement, à condition d’investir comme il faut
La rentabilité varie entre 4 et 8%, ils vont rapporter deux fois plus que l’investissement locatif. L’investisseur assoit son projet sur un bail dit de longue durée et les impayés de loyers sont moins fréquents. C’est un marché qui reste tout de même assez confidentiel, on en parle peu et l’offre est moins importante qu’en matière d’habitation. Le prix ne se calcule pas comme les logements.
L’investisseur devra tenir compte des spécificités du bail commercial qui est conclu avec le locataire. Une analyse géographique est nécessaire au préalable afin d’identifier l’adresse du local et de sélectionner les adresses fréquentées par les consommateurs, c’est-à-dire la zone de chalandise.
FAVORISER LES LIEUX FRÉQUENTÉS POUR L’EMPLACEMENT ET L’INVESTISSEMENT :
Les emplacements qui sont les plus favorables pour un local commercial sont appelés les emplacements n°1. Ce sont donc les principaux axes commerciaux comme le centre-ville ou les zones commerciales.
Les emplacements n°1 sont évidemment les plus prisés et donc les plus chers. Ils vont offrir une grande sécurité aux investisseurs : les locaux se louent facilement, la plus-value à la revente est intéressante, le chiffre d’affaire du locataire est normalement assuré.
Il faut surtout retenir que les meilleures adresses sont donc les centres-villes, les quartiers piétons ainsi que les rues qui leurs sont proches, les alentours des arrêts de bus et autres transports en commun (tramway, métro…).
Être proche d’une grande enseigne peut être également un atout énorme car elle va apporter un grand trafic.
LE PRIX DU LOCAL DÉPEND DE LA RENTABILITÉ :
Le prix d’un local commercial ne se fixe pas de la même manière que celui d’un logement. Il dépend tout d’abord de la rentabilité que l’affaire va dégager, donc du loyer.
Investir dans un local déjà occupé vous donnera certains avantages :
- De connaître le loyer, et donc le rendement locatif afin d’évaluer le juste prix
- Garder un regard sur l’activité de l’entrepreneur locataire et s’assurer qu’il exerce bien son activité et qu’il gagne de l’argent, cela viendra confirmer les qualités de l’emplacement.
Chaque transaction relève donc du cas par cas car beaucoup de critères vont rentrer en compte.
LOCAUX COMMERCIAUX : INVESTISSEMENT SÉCURISÉ
L’investissement dans des locaux commerciaux offre une grande sécurité. Le contrat de location est un bail commercial qui va durer 9 ans et qui peut être mis fin par le locataire tous les 3 ans. Cela peut rassurer l’investisseur sur la présence d’un locataire dans le local durant toute cette période.
En revanche, le loyer est plafonné et ne variera qu’en fonction de l’indice Insee du coût de la construction.
Attention, si le bail est muet sur la question, les gros travaux sont à la charge du propriétaire-bailleur comme les travaux qui relèvent de la mise en conformité (article 606 du Code civil).
S’il y a un problème de paiement, le locataire pourra dans ce cas être mis en liquidation judiciaire ou en redressement. Le bailleur pourra alors reprendre son bien plus facilement.
QU’EN EST-IL DE LA FISCALITÉ LORS D’UN INVESTISSEMENT DANS UN LOCAL COMMERCIAL ?
Bien souvent, la personne qui souhaite investir dans une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille ou ses associés. C’est la SCI qui va acheter le local et qui va payer des droits de mutation qui correspondent à un pourcentage du prix.
Dans la limite de 10 700€/an, vous pouvez créer des déficits fonciers qui viendront s’imputer sur vos revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt et le surplus qui s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est un mécanisme qui va vous permettre de baisser votre base imposable et de ce fait de payer moins d’impôts. Si vous avez déjà un patrimoine immobilier locatif, vous pourrez ainsi optimiser votre fiscalité.
