Ces trois règles anodines qui font capoter des AG de copropriétaires
«Dura lex sed lex» (la loi est dure mais c’est la loi). Le syndic d'une copropriété a tout intérêt à respecter les règles de procédure, aussi anodines soit-elle. Faute de quoi l’assemblée générale (AG) pourrait, purement et simplement, être annulée, tout comme l’ensemble des résolutions votées. Ces règles, quelles sont-elles?
• Le lieu de l’assemblée générale
Sachez ainsi qu’une assemblée générale de copropriétaires doit se tenir dans la commune où se situe l’immeuble. À moins que le règlement de copropriété dise le contraire. Ce principe paraît évident mais il faut croire que certains syndics ne l’avaient pas en tête. Ou par commodité, ont souhaité le contourner. «Il n’est pas possible, sauf dérogation prévue dans le règlement de copropriété, d’organiser l’AG dans une commune limitrophe, même si elle relève de la même intercommunalité».
• La règle des 21 jours pour la convocation
Autre exemple qui peut faire capoter une AG: la lettre de convocation. Elle doit être envoyée aux copropriétaires «au moins 21 jours» avant la réunion, sauf si, là encore, le règlement de copropriété prévoit un délai plus long, rappelle la loi (article 9, alinéa 3, du décret de 1967). À noter que le point de départ de ce délai a lieu le lendemain de l’envoi de la lettre (article 64 du même décret).
Le non-respect de cette règle fondamentale, même pour un seul jour, entraîne automatiquement la nullité de l’assemblée générale. Le copropriétaire, qui s’estime lésé, n’a même pas besoin de justifier son grief par un quelconque courrier. Le syndic d’une copropriété d’Orléans l’a appris à ses dépens: l’AG qu’il avait fixée au 22 juin, a été annulée. La lettre de convocation ayant été envoyée le 1er juin, elle aurait dû être programmée le... 23 juin, a estimé la Cour d’appel d’Orléans.
• Le rôle des scrutateurs
Enfin, les scrutateurs ne sont pas seulement importants dans les bureaux de vote, mais aussi dans les AG de copropriétaires. Ces observateurs doivent vérifier si la feuille de présence, le décompte des voix des présents, représentés et absents et les résultats des votes sont conformes. Or, la loi prévoit la désignation «d’un ou plusieurs scrutateurs» (article 15 du décret 1967) mais ne l’impose pas. Elle n’est obligatoire que si le règlement de copropriété l’envisage. Mais dans ce cas, cette règle doit être respectée à la lettre.
Car si le règlement prévoit un scrutateur et qu’il n’a pas été désigné lors de l’AG ou alors qu’il en faut deux et qu’un seul a été nommé, un propriétaire peut demander l’annulation de l’assemblée générale.
